yatirimlikarsatarla.com Türkiye Geneli Uygun Fiyatlı Arsa Tarla
Mücavir alan nedir, belediye sınırı ile farkı nedir, mücavir alana ev yapılır mı? Arsa, tarla ve arazi yatırımı yapmadan önce bilinmesi gereken imar kuralları.
Mücavir Alan Nedir?
Mücavir alan, belediye sınırları dışında kalan ancak imar mevzuatı bakımından belediyenin kontrol ve sorumluluğu altında bulunan alanlara verilen isimdir. Yani bir yer belediyenin resmi idari sınırı içinde olmayabilir; fakat imar, yapılaşma ve denetim açısından belediyenin yetki alanına dahil edilmiş olabilir.
3194 sayılı İmar Kanunu’nda mücavir alan, “imar mevzuatı bakımından belediyelerin kontrol ve mesuliyeti altına verilmiş olan alanlar” olarak tanımlanır. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı da mücavir alanın idari sınır değil, imar denetimiyle ilgili bir yetki alanı olduğunu belirtmektedir. (Çevre Bakanlığı)
Kısaca söylemek gerekirse:
Mücavir alan, belediye sınırı dışında olsa bile imar işlemlerinde belediyenin söz sahibi olduğu bölgedir.
Mücavir Alan Belediye Sınırı mıdır?
Hayır. Mücavir alan, doğrudan belediye sınırı anlamına gelmez.
Bir taşınmaz belediye sınırları dışında olabilir, fakat mücavir alan içinde kalabilir. Bu durumda arsa, tarla veya arazi ile ilgili imar izni, yapılaşma şartları, ruhsat işlemleri ve bazı resmi başvurular belediyenin yetki alanına girebilir.
Bu yüzden bir arsa veya tarla satın almadan önce sadece “köyde mi, belediyede mi?” diye bakmak yeterli değildir. Mutlaka şu bilgiler kontrol edilmelidir:
- Taşınmaz belediye sınırı içinde mi?
- Mücavir alan içinde mi?
- İmar planı var mı?
- Köy yerleşik alanı içinde mi?
- Tarım arazisi mi?
- Yola cephesi var mı?
- Yapılaşma izni var mı?
Mücavir Alan Neden Önemlidir?
Mücavir alan konusu özellikle arsa, tarla, arazi ve bağ-bahçe yatırımı yapacak kişiler için çok önemlidir. Çünkü bir yerin mücavir alan içinde olması, o bölgede yapılaşmanın tamamen serbest olduğu anlamına gelmez.
Mücavir alanın önemi şuradan gelir:
Belediye o bölgede imar düzenini kontrol eder.
Kaçak yapılaşmayı önlemek için denetim yapılabilir.
Yapı ruhsatı ve imar izni gibi konularda belediye yetkili olabilir.
Araziye ev, bağ evi, hobi evi veya prefabrik yapı yapılacaksa ilgili idareden bilgi alınması gerekir.
Özellikle “kelepir tarla”, “uygun fiyatlı arsa”, “köy yakını arazi” veya “mücavir alan içinde tarla” gibi ilanlarda bu konu dikkatle araştırılmalıdır.
Mücavir Alana Ev Yapılır mı?
Mücavir alana ev yapılabilir; ancak her mücavir alana otomatik olarak ev yapılır demek doğru değildir.
Bir taşınmazın mücavir alan içinde olması tek başına yapı izni verildiği anlamına gelmez. Ev yapılıp yapılamayacağı şu şartlara göre değişir:
- Taşınmazın imar planı olup olmadığı
- Arsa mı, tarla mı, bağ mı olduğu
- Köy yerleşik alanı içinde kalıp kalmadığı
- Yola cephesi olup olmadığı
- Parselin büyüklüğü
- Belediyenin imar şartları
- Tarım arazisi niteliği
- Sit, koruma, orman, mera veya özel kanunlara tabi alan olup olmadığı
- Yapı ruhsatı alınıp alınamayacağı
Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği, belediye ve mücavir alan sınırları içinde ve dışında kalan imar planı bulunmayan alanlardaki yapılaşmaların fen, sağlık ve çevre şartlarına uygun şekilde düzenlenmesini amaçlar. Bu nedenle mücavir alanda yapılaşma için ilgili yönetmelik ve yerel idare kararları dikkate alınmalıdır. (yatagansp.mu.edu.tr)
Mücavir Alanda Tarla Üzerine Ev Yapılır mı?
Bu konu en çok karıştırılan konulardan biridir. Bir tarla mücavir alan içinde olabilir; fakat bu durum tarlanın doğrudan konut imarlı arsa olduğu anlamına gelmez.
Tarla üzerine ev yapılabilmesi için imar durumu ve yapılaşma şartları kontrol edilmelidir.
Eğer tarla:
- İmar planı içinde konut alanı olarak ayrılmışsa,
- Gerekli terkler ve imar uygulamaları yapılabiliyorsa,
- Belediye yapı ruhsatı veriyorsa,
ev yapılması mümkün olabilir.
Ancak tarla:
- Tarım arazisi niteliğindeyse,
- İmar planı dışında kalıyorsa,
- Yolu yoksa,
- Yapılaşma şartlarını sağlamıyorsa,
- Tarımsal koruma kurallarına takılıyorsa,
ev yapmak mümkün olmayabilir veya ciddi kısıtlamalara tabi olabilir.
Bu nedenle “mücavir alanda tarla” ifadesi tek başına yeterli değildir. Mutlaka belediyeden veya ilgili idareden imar durumu belgesi sorgulanmalıdır.
Mücavir Alan İçinde Ruhsat Gerekir mi?
Genel kural olarak yapı yapmak için ilgili idareden izin ve gerekli durumlarda yapı ruhsatı alınması gerekir. 3194 sayılı İmar Kanunu’nda ilgili idare; belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediye, bu sınırlar dışında ise valilik veya il özel idare olarak belirtilir.
Yani taşınmaz mücavir alan içindeyse, yapılaşma konusunda genellikle belediye yetkilidir.
Bu nedenle mücavir alan içinde:
- Betonarme ev,
- Prefabrik ev,
- Tiny house,
- Bağ evi,
- Hobi evi,
- Depo,
- Ahır,
- Tarımsal yapı
gibi yapılar için belediyeye danışılmalı ve gerekli izinler araştırılmalıdır.
Mücavir Alan İçindeki Arsalar Yatırım İçin Uygun mudur?
Mücavir alan içindeki arsalar ve araziler yatırım açısından dikkat çekici olabilir. Çünkü bu alanlar genellikle belediye gelişim alanlarına yakın bölgelerde bulunur. Şehir büyüdükçe bazı mücavir alanlar ileride imar planlarına dahil edilebilir.
Ancak bu kesin bir kazanç garantisi değildir. Mücavir alan içinde olan her tarla ileride imara açılacak diye bir kural yoktur.
Yatırım yapmadan önce şu kontroller yapılmalıdır:
- Güncel imar durumu
- Belediye plan notları
- Çevre düzeni planı
- Kadastro yolu
- Elektrik, su ve altyapı durumu
- Köy yerleşik alanına mesafe
- Ana yola ve merkeze uzaklık
- Tarım arazisi sınıfı
- Hisseli mi, tek tapu mu olduğu
- Resmi kurum görüşleri
Doğru araştırma yapılmadan sadece “mücavir alanda” diye bir araziye yüksek beklentiyle yatırım yapmak riskli olabilir.
Mücavir Alan Nasıl Sorgulanır?
Bir taşınmazın mücavir alan içinde olup olmadığını öğrenmek için şu yollar izlenebilir:
- İlgili belediyeye başvurulabilir.
Parsel bilgileriyle belediyenin imar müdürlüğünden bilgi alınabilir. - İmar durumu belgesi istenebilir.
Bu belge, taşınmazın yapılaşma şartları hakkında en net bilgiyi verir. - Ada ve parsel bilgileriyle sorgulama yapılabilir.
Tapu, kadastro ve belediye sistemlerinden taşınmazın konumu incelenebilir. - İl özel idaresi veya valilikten bilgi alınabilir.
Eğer taşınmaz belediye ve mücavir alan dışında kalıyorsa ilgili idare valilik veya il özel idaresi olabilir. - Harita ve planlar incelenebilir.
Çevre düzeni planı, nazım imar planı, uygulama imar planı ve köy yerleşik alan sınırları kontrol edilmelidir.
Mücavir Alan İçinde Arsa Alırken Nelere Dikkat Edilmeli?
Mücavir alan içinde arsa veya tarla alırken sadece fiyatına bakmak doğru değildir. Özellikle uygun fiyatlı ve kelepir görünen ilanlarda resmi kontroller mutlaka yapılmalıdır.
Dikkat edilmesi gereken başlıca konular:
- Tapu tek tapu mu, hisseli mi?
- Niteliği arsa mı, tarla mı, bağ mı?
- İmar planı var mı?
- Konut imarlı mı?
- Yola cephesi var mı?
- Kadastro yolu mevcut mu?
- Elektrik ve su altyapısı var mı?
- Belediye yapı ruhsatı verir mi?
- Tarım arazisi kısıtlaması var mı?
- Köy yerleşik alanı içinde mi?
- Sit, mera, orman veya koruma alanı riski var mı?
Bu kontroller yapılmadan alınan taşınmazlarda ileride ev yapamama, ruhsat alamama veya satışta zorlanma gibi sorunlar yaşanabilir.
Mücavir Alan ile İmar Durumu Aynı Şey mi?
Hayır. Mücavir alan ve imar durumu aynı şey değildir.
Mücavir alan, belediyenin imar bakımından yetkili olduğu bölgeyi ifade eder.
İmar durumu ise belirli bir parselde ne tür yapılaşma yapılabileceğini gösterir.
Bir yer mücavir alan içinde olabilir ama imarsız olabilir. Aynı şekilde mücavir alan içinde olan bir tarla, konut imarlı arsa sayılmayabilir.
Bu nedenle yatırımcıların en çok dikkat etmesi gereken nokta şudur:
Mücavir alan içinde olması iyidir, fakat tek başına ev yapılabilir anlamına gelmez. Asıl belirleyici olan imar durumu ve yapılaşma şartlarıdır.
Sık Sorulan Sorular
Mücavir alan içinde kalan yere ev yapılır mı?
Evet, bazı durumlarda yapılabilir. Ancak taşınmazın imar durumu, yapılaşma şartları, yol cephesi, parsel niteliği ve belediyenin ruhsat verip vermediği kontrol edilmelidir.
Mücavir alan içindeki tarla arsa olur mu?
Her tarla otomatik olarak arsa olmaz. Bir taşınmazın arsa sayılabilmesi için imar planı ve yapılaşma durumu önemlidir.
Mücavir alan belediye sınırı mıdır?
Hayır. Mücavir alan belediye sınırı değildir. Belediye sınırı dışında kalabilir fakat imar bakımından belediyenin kontrolünde olabilir.
Mücavir alan içinde prefabrik ev yapılır mı?
Prefabrik ev de yapı sayılabileceği için belediyeden izin ve gerekli durumlarda ruhsat alınması gerekebilir. “Prefabrik ruhsat istemez” düşüncesi her yerde doğru değildir.
Mücavir alanda yatırım yapılır mı?
Yapılabilir; fakat imar durumu, yol, altyapı, tapu niteliği ve belediye planları mutlaka araştırılmalıdır.
Sonuç: Mücavir Alana Ev Yapmadan Önce Mutlaka Araştırma Yapın
Mücavir alan, belediye sınırları dışında kalan fakat imar mevzuatı bakımından belediyenin kontrol ve sorumluluğu altında bulunan alanlardır. Bu alanlar yatırım açısından avantajlı olabilir; ancak her mücavir alan içindeki arsaya veya tarlaya ev yapılabilir demek doğru değildir.
Bir taşınmaz almadan veya üzerine ev yapmayı düşünmeden önce mutlaka ilgili belediyeden imar durumu, yapılaşma şartları, ruhsat durumu ve plan bilgileri sorgulanmalıdır.
Özellikle arsa, tarla ve arazi yatırımı yapacak kişiler için en doğru yaklaşım şudur:
Önce tapu ve imar durumunu kontrol edin, sonra yatırım kararı verin.
